物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的；未经法定程序，物业公司擅自接管物业服务项目……今后，物业公司如果存有这种行为，将有望被强制退出小区。8日，记者从哈市住建局获悉，为进一步规范我市物业管理市场秩序，维护业主和物业服务人合法权益，惩戒不良物业服务人，提升物业服务水平，哈市住建局起草了《哈尔滨市住宅项目物业服务退出指导意见（征求意见稿）》现向社会公开征求意见。

解聘物业由业主大会依法共同决定

解聘物业需要谁来牵头决定？《征求意见稿》称，此事由业主大会（住宅项目全体业主）依法共同决定解聘物业服务人，解聘物业服务人时，业主委员会或者物业管理委员会（没有业主委员会或者物业管理委员会的住宅项目，由社区居民委会代行职责）应当于拟定召开业主大会会议之日前十五日将有关情况书面报告所在地街道办事处。在街道办事处的指导监督下，依法召开业主大会会议，由业主共同表决。但是，业主共同表决应当依法同时满足两个条件，一是由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；二是应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

依法解除物业合同需提前60天告知物业公司

物业公司退出小区应当履行那些程序呢？《征求意见稿》做出了规定。业主依法共同决定终止物业服务或解除物业服务合同的，业主委员会或者物业管理委员会应当提前六十日书面通知物业服务人，并书面报告所在地街道办事处；物业服务人决定终止物业服务或解除物业服务合同的，应当提前九十日书面通知业主委员会或者物业管理委员会，并书面报告所在地街道办事处。

业主委员会或者物业管理委员会应当自业主依法作出共同决定、物业服务人应当自书面通知终止物业服务或者解除物业服务合同之日起三日内，将解约原因、解约时间等具体事宜，以书面形式（盖章）在住宅项目区域内显著位置进行公示，公示时间应不少于七日。

业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同到期、解约或终止物业服务时间前，在所在地街道办事处和区、县（市）物业行政主管部门的指导下，按照哈尔滨市住宅项目物业服务招标投标相关规定和程序，依法选聘新的物业服务人并签订物业服务合同。

业主委员会或者物业管理委员会应当与原物业服务人、新聘物业服务人协商确定交接时间，并通知所在地街道办事处。街道办事处现场指导监督各方依法做好预收的物业服务费用、物业档案资料、物业管理用房、共用设施设备和其他属于业主共有财物的交接和登记工作。

欠缴的物业费通过诉讼途径解决

物业公司退出小区后，债务债权等如何处理？《征求意见稿》提出，物业服务合同（含前期）终止或解除的，物业服务合同当事人应当就欠缴的物业服务费用、相关设施设备权属、有关债权债务等通过民事协商、仲裁或司法诉讼途径解决。物业服务人不得以业主欠交物业服务费、债权债务纠纷、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接及退出，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新物业服务人进行服务。鼓励有条件的住宅项目经业主共同决定同意，业主委员会或物业管理委员会可聘请第三方机构具体承担物业服务人解聘或选聘、账务清理结算、推进业主意见表决、物业查验及交接等工作。聘请第三方机构的费用可从业主大会工作经费、小区公共收益等途径列支。

以停电、停水等方式催交物业费将强制退出

据了解，物业服务人违反《中华人民共和国民法典》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等相关法律、法规的规定，所管住宅项目出现下列情形之一的，列为拟强制退出对象：

（一）将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的；

（二）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的；

（三）未经法定程序，擅自接管物业服务项目的；

（四）违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务的；

（五）被解聘或者物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的；

（六）未按照规定办理交接手续，经区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的；

（七）拒不移交有关资料、财物、资产，经区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的；

（八）挪用、侵占属于业主共有的经营收益，经区、县（市）物业行政主管部门责令退还，未退还的；

（九）经区、县（市）物业行政主管部门认定，由物业服务人负主要责任或全部责任引发的重大群体上访或越级上访事件、重大安全生产责任事故，或其他性质恶劣、危害严重、社会影响大等违法违规行为的。

如市民对此有意见，请于2025年5月8日前通过信函或电子邮件方式提出，邮寄地址：哈尔滨市道里区兆麟街125号705室物业管理处，邮政编码：150000，请在信封注明"反馈意见"字样；电子邮箱：hrbwuyechu@sina.com

龙头新闻·生活报记者：仲亮