年报观察 | 彩生活恢复高增长

观点网 3月28日，立志要做“百年老店”的彩生活交出了复牌之后的第二份年报。

报告期内，彩生活录得营收19.51亿元，毛利为4.1亿元，净利润为3612万元，公司股东应占净利润为1895万元。

从收入端看，彩生活总收益18.51亿元，同比上升28.1%；在收入增速普遍放缓的行业背景之下，接近30%增速已处于上游行列。

总收入增速亮眼的背后，是物业管理服务板块业绩压舱石的稳定发挥。

截至2024年12月31日，物业管理服务收入18.54亿元，同比增长29.9%；占公司总收入比例约为95%，同比上升约1.3个百分点。

其中贡献最大的是按包干制计算的物业管理服务收费业务，年内收入18.05亿元，同比上升37.8%，主要由于年内业务拓展承接新委任项目以及按包干制管理的社区增加所致。

横向对比行业情况，收入增速基本持平的物企相对较少，回降成为常态，基础物管业务支撑起物企营收，增值服务则大部分呈现下滑趋势。

如此背景之下，彩生活两项业务收入均录得正向增长已是难得。报告期内，增值服务录得收入9705万元，同比微增1.5%。

作为传统物管企业，彩生活能够取得较好增速并不容易，尤其是在管规模同比收缩的情况下。

数据显示，年内彩生活共管理1758个社区，在管总建筑面积约3.07亿平方米，较2023年同期减少约4820.8万平方米。

从面积变动看，年内新委任合约管理面积约890.5万平方米，收购获得面积49.5万平方米，基于商业因素不再重续若干物业管理组合合约的面积约为5860.8万平方米。

与大多数物企的选择相似，彩生活也在主动清退部分低回报、低质效的在管项目，从而导致在管规模出现缩减。

毛利端方面，整体毛利约为4.1亿元，较上年同期下降约9.7%，而该项数据于2023年录得4.54亿元，较同比增加7.8%。

具体来看，物业管理服务板块毛利约为3.34亿元，较上年同期减少约3849万元，毛利率为18%，同比下降9个百分点；增值服务板块的毛利为7540万元，较上年增加约610万元，毛利率增长5.2个百分点至77.7%。

虽然增值服务板块重返增长，但因为在整体业务中占比不高，对总体毛利增长帮助并不大。

对于物业管理服务板块毛利下降，彩生活表示主要由于按酬金制提供物业管理服务的收益减少。结合物业行业整体情况及毛利率下降幅度来看，或许也存在新拓项目毛利水平较低、清退项目导致毛利下跌等因素。

另外，报告期内处置附属公司股权及往来亏损约为2730万元，导致录得其他亏损约为3490万元，较上年同期减亏约850万元。

新拓项目为彩生活带来的还有应收款项增长。截至2024年12月31日，录得贸易应收款项9.34亿元，同比增长8.86%，扣除信贷亏损减值拨备后的应收款项约为7.48亿元；其他应收款项及预付款项约为15.36亿元，同比增加5.13%。

应收款项增长规模控制在单位数增长，应该说依然可控。

债务方面，2024年资产负债率约为24.3%，较上年同期23.7%上浮0.6个百分点，但期内并无有息负债余额，相对保持稳健水平。

2024年中期，彩生活包括已质押银行存款的现金总额约为7.89亿元，较2023年末9.98亿元下滑20.94%，意味着2024上半年现金流入为负值。

来到年末，现金总额约为10.49亿元，同比上升5.1%，下半年或许在收缴方面提升控制。年内流动比率约为3.1倍，与2023年同期持平。

现金流恢复增长，彩生活也在3月24日结束了上市以来首次采取供股方式进行的融资行动。

据公告，至截止时间合计接获17份有关4.1亿股供股股份的有效接纳及申请，占供股项下可供认购总数的约110.33%。

此次供股所得款项总额约为6136万港元，扣除有关开支后所得款项净额约为6036万港元。

回到经营层面，彩生活当下最重要的任务或许是正视规模补充的需要，以及提升高毛利项目、潜力业务的盈利水平。

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